Trh s nehnuteľnosťami, podobne ako aj iné, je hra čísel. Ponuka vs dopyt. Ak jedno je silnejšie ako druhé, nastáva nerovnováha a obrat na trhu. Stalo sa tak v súčasnosti? Pozrime sa na čísla
Dopyt môžeme sledovať na základe rastu populácie. Použitím čísel z posledného sčítania ľudí v USA v roku 2010, vidíme rast populácie za posledných 50 rokov približne na úrovni 1.4% za rok. Faktory, ako je pôrodnosť a imigrácia, robia tieto čísla stabilné a konzistentné za celé toto obdobie.
(kliknite pre zväčšenie)
Ako to je na strane ponuky? Nová ponuka prichádza na trh v podobe novopostavených domov každý rok. Najlepší ukazovateľ je počet začatej výstavby domov. Pozrime sa teda na posledných 50 rokov.
(kliknite pre zväčšenie)
Z grafu jasne vidieť 10 ročné cykly, ktoré sa pravidelne opakujú až do roku 1997, kedy namiesto očakávaného zníženia prišiel pokračujúci rast. To je obdobie, kde bol trh ťahaný dot-com bublinou. Rast ďalej pokračoval aj v roku 2001, kde dot-com bublina spľasla, ale zároveň došlo k poklesu úrokových sadzieb nastavovaných FEDom na rekordné minimá. Nie je prekvapením dramatický pád v roku 2006, nasledovaný minimami v ďalších piatich rokoch. Ak vylúčime realitnú bublinu a pozrieme sa na priemer 10-ročných cyklov za posledných 60 rokov, uvidíme že sa stavia približne 14M nových domov za dekádu. Sú dekády kedy to stavitelia prehnali alebo podhodnotili, ale vždy sa priemer pohybuje okolo spomínaných 14 miliónov nových domov. Za posledné 4 roky bolo dokopy začatých 2.2M domov. Na dosiahnutie historického priemeru 14M za dekádu teda ostáva ešte riadny počet, približne 2M novej výstavby za rok, teda spolu 11.8M v najbližších 6 rokoch.
Na dosiahnutie 2M nových domov by bol nutný dramatický nárast v novej výstavbe, ako ukazuje nasledujúci graf.
(kliknite pre zväčšenie)
Podľa posledného dostupného reportu začatej výstavby, stavitelia začali výstavbu 894k (Október 2012) domov za tento rok. Niet divu, že stavitelia nových domov sú vo “veľko-nákupnom” režime na kúpu veľkých parciel vhodných na výstavbu pre pokrytie dopytu. Navyše, na podporu týchto údajov, ponuka na mnohých lokálnych trhoch je na 50 ročných historických minimách. Takže zvýšený dopyt v dôsledku ustáleného populačného rastu, v kombinácii so zníženou ponukou za posledné 4 roky, bude znamenať cenové zhodnotenie v najbližších 6 rokoch. Myslíte teda, že sme už narazili na dno?
Kto sú stavitelia s najlepším potenciálom na zhodnotenie súčasného stavu?
Stavitelia, ktorí prežijú súčasných 5 rokov krízy a útlmu, sú vo veľmi dobrej pozícii pre využitie príležitosti oživenia počas nasledujúcich 5 rokov. Špeciálne stavitelia, ktorí majú vo vlastníctve veľké pozemky na pobreží, budú zo situácie ťažiť najviac. Jednou zo spoločností s veľkým potenciálom je KB Home (KBH) vďaka vlastníctvu veľkých pozemkov v Kalifornii. Viac ako 60% ich pozemkov je v Kalifornii a ďalšia veľká časť na ďalšom veľmi potenciálnom trhu – v Texase. Ich súvaha a peňažná kondícia je na veľmi dobrej úrovni, veľká časť ich dlhopisov ($585M) je splatná až po roku 2020. Okrem toho majú daňovú pohľadávku v hodnote $883 miliónov, ktorá by mohla byť použitá na vyrovnanie dane zo zisku v hodnote $2.2 miliardy.
Všetky tieto fakty im poskytnú silnú finančnú pozíciu na vykrytie nedostatku bývania v nasledujúcich piatich rokoch.
Dodatočné poznámky:
- John Chiem pracuje pre realitnú kanceláriu SF Bay.
- Autor vlastní akcie KBH. Článok vyjadruje jeho osobné názory. Za článok nezískal žiadne kompenzácie alebo zvýhodnenia. Nie je v žiadnom obchodnom vzťahu so spoločnosťou spomínanou v článku.
Preložil: Vladimir Strenk
Zdroj: SfBayaReaHomes
Facebook komentár